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2019长三角土地市场运行分析报告

信息发布:第一地产网 信息来源:第一地产网 发布时间:2020-01-17

关键字:长三角

 

 

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2019长三角土地市场运行分析

1、市场综述
2、土地市场表现特征
3、土地市场数据盘点
4、2019房企投资布局和拿地表现

2019长三角土地市场运行分析

 


❖ 1、市场综述

2019年,长三角41城(地级市市本级,不含下辖县、县级市,下同。)共计成交土地2345幅18.19万亩,总可建筑面积24684.2万㎡,成交土地出让金14742亿元,折合平均地价811万元/亩,成交综合楼面地价5972元/㎡;其中,涉宅用地成交1673幅15.51万亩,总可建筑面积21238.3万㎡,成交金额13477亿元,折合平均地价869万元/亩,成交综合楼面地价6346元/㎡

三省一市成交情况来看,江苏省成交面积占比第一浙江省成交金额排名第一上海市平均地价和综合楼面地价排名第一,安徽地价水平与其他两省一市有较为明显差距。涉宅用地地价水平,上海市与浙江省均价相当,这反映出浙江整体地价水平处在前列。


长三角地区2019土地成交分析统计表

 

选择长三角土地市场监测数据进行分析,是因为长三角土地市场和房地产理念始终引领全国,房地产市场化、专业化程度也是引领全国,具有典型性和示范作用,能代表行业各条线城市、各型房企投资商发展特征。

安徽综合地价水平(平均地价)仅相当于上海的1/5、浙江的1/4多些、不足江苏的1/4(44%)。涉宅用地地价水平来看,安徽地价水平相当于上海、浙江的1/4多(26%)、江苏的4成多(42.3%),这反映出安徽宅地地价略好于商服类地价。


长三角地区三省一市2019年土地成交面积比对图

 

长三角三省一市2019年土地成交金额、居住与商业用地平均地价分析图

 

长三角三省一市2019年成交土地楼面地价对比图

 

2019年的长三角41城土地市场,各项成交数据指标是三年来的最高值,可以定义为“所有条线城市量价齐涨”!

成交面积首破18万亩,2019年同比增幅为19%;成交金额超1.4万亿,增幅31.4%(2018同比基本持平);平均地价10.5%,增幅有放大趋势(2018年增幅3.7%),其中涉宅用地增幅16.2%,涉宅地价上涨明显;综合楼面地价增幅12.3%,涉宅用地楼面地价增幅15.6%


长三角三省一市2017年-2019年居住与综合土地成交金额、平均地价比较图

 

长三角地区2017年-2019年楼面地价对比图

 

长三角地区2017年-2019年建筑面积对比图

 

长三角地区2017年-2019年楼面地价对比图

 

❖ 2、土地市场表现特征

2019年的长三角土地市场呈现两个层面的分化,一二线城市和三四五线城市之间的能级城市分化、头部房企和其他地产投资商的分化;行业新趋势、新动向悄然来临,行业因调控产生巨量危机感、也因调控派生新增长空间,正所谓危中有机。

“房住不炒”的调控理念,表面是保行业平稳、保经济平稳,实质是控金融系统风险(近期,国资委对央企负债率进一步加强管控,要求有息负债率将至40%,这个政策具有风向标意义,可以看出国家对企业端去杠杆、降负债、谋转型的决心)。

1)行业从“限房价”稳预期到“限地价”稳预期转变

国家现在不再纠结于高房价成因,而是把矛头直指土地,地价成本占房价比例太高(普遍5成以上)。背个银行搞房地产的日子越来越难。

这里,还有政策细分,一个是基于人多地少国情,2016年2月起,地方政府不得再向银行举借土地储备贷款(融资性供地收紧),这个政策会作为中期政策执行;对省级土地供应严格管控,会带来土地供应收缩,显得土地资源更加稀缺,地价会有惯性上涨的冲动。全国范围看,土地市市场地区不均衡差距巨大,稳地价因城施策留有口子。

2)一二线城市人地配比总加大土地供应量,同时锁住低价,三四线城市地价整体上涨

目前,对一二线土地地价是完全压制的,然后加大土地供应量,增加保障性住房建造比例,将地价控制在合理水平,锁死地价也锁死房价,这是未来几年的紧迫任务,三四线更有灵活性。减低实体经济用地成本,保障民生领域,鼓励土地集约利用(产业用地集约高效/提高容积率、支持立体空间利用。)。

深圳标定地价政策,一定程度上代表国家房住不炒、稳房价、稳地价的策略,未来可能会在一二线城市推广。助推开发商向制造业企业转型,控利润、降财务成本,提升运营效率,未来是常态化思路。

3)核心城市“限地价、限房价”的双限政策成为主流

双限加码,房地产价格上涨的过程不断被稀释和平均,对土地市场平抑明显,溢价率2019年平均已在25%以下,造成市场情绪平稳,舆论“润物细无声”。

双限政策意味着提前告知成本和收益,锁定两价,中间部分是利润,房企能更充分的项目定位和风险评估,减少事后“高低配”、“高价低配”等情形。

❖ 3、土地市场数据盘点    

1)城市能级分化:

杭州一枝独秀,全揽41城所有土地成交榜单,包括长三角龙头的上海市及其他城市只能从第二名开始讨论。


 



长三角41城2019排名

 

成交面积榜:南京屈居第二,比杭州少310亩;上海排名第三,比杭州少1753亩,纵向其实也不少;常州、徐州、宁波分列4-6位。

总可建筑面积榜:杭州唯一超2000万㎡,南京1664.3万㎡位列第二,常州1382.4万㎡列第三,其他还有上海、徐州、宁波总可建筑面积超千万㎡。

成交金额榜:杭州唯一超2000亿元,上海以1651.7亿元位居第二,超千亿的还有南京、苏州,分别为1638.3亿元和1193.2亿元。宁波970.2亿元。

综合楼面地价榜:上海以12095元/㎡屈居第二,仅比杭州少70元;还有苏州过万,以11960元/㎡排名第三;南京、温州、无锡过9000元/㎡。

涉宅楼面地价榜:杭州唯一超14000元/㎡,苏州超过上海以13041元/㎡位居第二,比杭州低1636元;上海因租赁性住房比例偏高,仅以11714元/㎡排名第三;其他还有南京、温州、无锡超10000元/㎡,无锡首超。

平均地价榜:杭州唯一超2000万元/亩,达到2020万元/亩;温州以1830万元/亩排名第二;上海以1552万元/亩居第三;其他超1000万元/亩城市有苏州1480、南京1356、无锡1168、宁波1165、金华1023。

❖ 4、2019房企投资布局和拿地表现

2019年,房企布局拿地呈现上半年迅猛,下半年谨慎的与政策路径基本平行的态势。头部房企阵营变化,传统碧桂园、恒大、万科在城市能级布局上有不同的策略,深耕三四线的面积居前,重仓一二线城市的金额靠前。


2019长三角房企排名

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